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Pourquoi les rendements des SCPI baissent ?

Stock, Trading, Monitor, BusinessIl est toujours intéressant de retracer les performances antérieures d’une SCPI afin d’en estimer la résilience face aux différentes conjonctures. Dans sa globalité, la société civile de placement immobilier a su maintenir son excellente performance sur les 5 dernières années et malgré la profonde crise économique générée par la pandémie Covid-19.

Les SCPI ont cependant parcouru un long chemin, depuis leur année de création dans les années 1960, pour les plus anciennes d’entre elles. Dans cet article, nous analyseront plutôt leurs performances sur les trois dernières décennies : 1990 à 2020.

 

 

Chute du rendement en 1993 et remontée en 1999

Si l’on remonte dans le temps, deux crises majeures ont marqué les années 1990 et 2000 : la crise immobilière de 1990 et la crise financière de 2008. Les SCPI ont maintenu un excellent rendement jusqu’en 1993 et ce, grâce à la règlementation préalablement mise en place par la Commission des Opérations de Bourse – organe qui est aujourd’hui l’Autorité des marchés financiers – et ce, applicable depuis déjà plusieurs années auparavant.

C’est à compter de 1993 que la crise immobilière s’accentue, avec des répercussions qui atteignent les SCPI. Le rendement est plus ou moins maintenu certes, mais c’est plutôt la variation du prix moyen de l’acquisition qui a chuté de manière singulière, de même que les performances globales.

Le taux de rendement – plus connu sous l’appellation de DVM ou Distribution sur valeur de marché – a jusqu’alors atteint un taux d’environ 7.3% avant la crise, pour reculer à 6.2% après cette période de turbulence, puis à nouveau grimper retrouver ses taux de période prospère à partir de 1999. Cette année a ainsi marqué une nouvelle ère de croissance des SCPI qui retrouvent leur parfaite santé.

 

Nouveau glissement en 2008

La crise financière de 2008 déclenche ensuite une nouvelle déstabilisation sur le marché immobilier. Cependant, l’impact a été moins sévère pour les SCPI, grâce notamment au maintien d’un taux d’intérêt bas favorable aux investissements immobiliers.

Toujours est-il que les rendements connaissent un glissement significatif sur les années suivantes, se situant d’abord sur les 5% pour descendre jusqu’à 4.5% dans les années 2015. Cela est dû à une hausse progressive du prix de l’immobilier, en particulier dans les zones les plus tendues. Ce qui se fait également ressentir au niveau des loyers et par conséquent, du taux d’occupation financier qui en est impacté. À cela s’ajoute certaines modifications au niveau des modes de calculs des rendements, ce qui rend la comparaison parfois incohérente, dans le cadre d’une analyse sur les performances globales associées à l’historique sur les années passées.

Une des crises dont les effets ont été les plus redoutées a été celle de 2020. Pourtant, les SCPI ont tenu bon et cette nouvelle frappe est demeurée quasi sans effet sur leur rendement. Le taux de 4% et plus a été maintenu ; il était précisément de 4.18% en 2020, avec une remontée à 4.45% en 2021.

 

Le taux de distribution aujourd’hui

Aujourd’hui, l’ancien taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) fait place au taux de distribution dont le calcul subit certaines modifications.  De plus, celui-ci tient compte de différents éléments, pour les SCPI à capital fixe d’une part, et les SCPI à capital variable d’autre part. Désormais, le taux de distribution est le taux net avant fiscalité. Ce qui facilite les comparaisons entre chaque SCPI en ce qui concerne leurs performances.

 

Quel avenir pour les SCPI ?

Les stratégies initialement mises en place sont revues et corrigées au fil des perturbations liées aux différentes crises. Les SCPI ressortent donc à chaque fois grandies et encore plus résilientes. De plus, nous sommes aujourd’hui dans une phase de reprise progressive de l’économie, ce qui devrait permettre aux SCPI de continuer sur leur belle lancée.

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